北京市共有产权房_北京推新型共有产权房

时间:2021-09-10 06:16       来源: 未知
原标题:北京推新型共有产权房 5年后可入市
  北京市规划和自然资源委近日发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》,调整了北京市海淀区海淀镇树村等3宗地竞买规则,试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。
  公告明确,这3宗地将设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。
  这是北京市土地公开出让首次采用“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”方式进行供地,以实现合理引导市场预期,严格落实“房住不炒”,确保“三稳目标”。
  在此类新型共有产权房下,初始购房人仅支付个人产权部分购房款,不包含政府持有商品住宅产权份额,且5年内不得转让,充分体现政府落实“房住不炒”决心。5年后倘若出售房屋,政府只收取原值购房款,不参与房屋溢价分成。
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  初始购房人仅需支付个人产权部分购房款
  为进一步注重解决民生问题,北京试点在土地出让中竞报政府持有商品住宅产权份额方式。采用“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”的方式供地。在这类新型共有产权房下,初始购房人购房款不包含政府持有商品住宅产权份额,且5年内不得转让。
  这次试点的三宗地块在补充公告中明确,政府持有商品住宅产权份额由土地竞买人现场竞报确定,宗地内的每套商品住房政府产权份额一致,此类住房属于政府与购房人按份共有产权的商品住房,初始购房人仅支付个人产权部分购房款,房屋面向符合本市商品住房限购政策的家庭销售,购买之后5年内不得转让。
  对此,相关专家表示,“5年内不得转让”则表明了政府坚决抑制投资投机性购房需求的决心,对落实“房住不炒”定位起到有效推动作用。
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  租金收入全额归购房人所有
  值得注意的是,对于此类住房购买后的出租问题公告中明确,已购住房用于出租的,租金收益全额归购房人所有。
  对于此类房屋的转让规定,试点的三宗地块在补充公告中明确,购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让购房人持有的房屋产权份额,同时政府持有商品住宅产权份额一并转让,政府只按该类住房首次上市时的销售价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款。转让对象为符合本市商品住房限购政策的家庭,转让对象获得的房屋产权份额比例为100%。
  也就是说,当所购住房再次上市交易时,购房人持有的产权份额与政府持有份额一并出售,购房人可按市场价格转让,政府只按原值取得购房款。
  专家表示,在房屋转让阶段政府仅按住房原值收取购房款,不参与房屋溢价分成,充分体现了让利于民。
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  设定地价上限明确未来房屋定价规则
  针对此类房屋的销售价格,补充公告明确,将对开发建设单位房屋销售行为的管理,严格执行《北京市人民政府办公厅转发市住房和城乡建设委等部门〈关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施〉的通知》文件规定。其中要求,对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。
  该类住房首次上市时,申报的价格为100%产权的房屋价格,购房人需支付的购房款为上述房屋销售价格乘以购房人持有产权份额,该购房款为开发建设单位所获得的全部收入;在首次售房时政府持有商品住宅产权份额部分无需支付购房款。
  专家表示,无论是设定地块出让时的地价上限,还是重申政府对于开发建设单位房屋销售价格的管理,都体现了政府对于合理引导市场主体理性竞争、促进房地产市场健康发展的目的。
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  政府持有商品住宅产权有预设份额
  为提升商品住宅建设品质,此次补充公告中还明确提出,当政府持有商品住宅产权份额达到预设比例后,将转入高标准商品住宅建设方案的评比。
  根据竞买规则,这些地块首先会挂牌竞价,在达到预设的地价上限时,就改为现场竞报政府持有商品住宅产权份额,同时政府持有商品住宅产权份额也有一个预设的比例上限,在现场竞报达到这个上限后,就改为投报高标准商品住宅建设方案。企业要在现场竞价日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案。由专家组成的评选委员会对这些方案进行评分,评分的标准包括:绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、宜居技术应用、管理模式及规划建筑设计方案等。
  对此,专家表示,竞买规则中设置了投报高标准商品住宅建设方案的程序,则体现了政府对于房屋建筑品质和质量的关注。从政府层面考虑的是,开发商可以因为利润不高而不去高价拿地,但既然拿地了,就必须提供出高品质的房屋。

北京共有产权房,北京推新型“共有产权”房


原标题:北京推新型“共有产权”房 5年后入市转让 政府只取原值
北京市规划和自然资源委日前发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》,修改了海淀树村和朝阳区金盏乡小店村3个地块的竞买规则,试点施行“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。据了解,这是本市土地公开出让首次采用“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”方式进行供地,以实现合理引导市场预期,严格落实“房住不炒”,确保“三稳目标”。
初始购房人仅支付个人产权部分购房款
公告明确,这3宗地块设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。同时,宗地设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额,当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
企业要在现场竞价日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案,由专家组成的评选委员会对这些方案进行评分,评分的标准包括:绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、宜居技术应用、管理模式及规划建筑设计方案等。
根据补充公告,政府持有商品住宅产权份额,将通过开发商现场竞报来确定,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有。地块内的每套住房份额一致,购房人持有的产权份额为扣除政府持有商品住宅产权份额后的产权份额。该类住房属于政府与购房人按份共有产权的商品住房。
公告规定,该类住房首次上市时,申报的价格为100%产权的房屋价格。购房人需支付的购房款为上述房屋销售价格乘以购房人持有产权份额,该购房款为开发商所获得的全部收入。在首次售房时政府持有商品住宅产权份额部分无需支付购房款。
专家表示,跟此前的共有产权房相比,北京将出现一种新型“共有产权”商品房,购房人购买的时候只需要支付个人比例的房款,房屋5年内不得出售,5年后可以再上市交易,届时政府只按照原值取得政府那部分比例的房款。
通过实行此种方式,可有效减轻购房负担,充分满足居民自住需求,“5年内不得转让”则表明了政府坚决抑制投资投机性购房需求的决心,对落实“房住不炒”定位起到有效推动作用。
入市后转让对象可获得100%产权
据了解,这类住房将面向符合本市商品住房限购政策的家庭销售。其中购买通州区住房的家庭,须符合通州区商品住房限购政策。
对于此类商品房购买后的出租或再出售,公告规定,已购住房用于出租的,租金收益全额归购房人所有。购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让所购房屋产权份额。
购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让购房人持有的房屋产权份额,同时政府持有商品住宅产权份额一并转让,政府只按该类住房首次上市时的销售价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款。转让对象为符合本市商品住房限购政策的家庭,转让对象获得的房屋产权份额比例为100%。
设定地价上限明确未来房屋定价规则
未来建成商品房售价方面,根据公告,将严格按照北京2016年出台的《〈关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施〉的通知》规定。“对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。”
文/本报记者 朱开云

北京市共有产权房网站,世说|北京共有产权房进化

共有产权房在房地产市场中起着协调市场的作用,也是市场改革的一种趋势,很多的人们在购买房屋的时候,对于房屋的质量和产权等问题也是比较重视的,建议要了解一下共有产权房申请的条件,那么北京市共有产权房申请需要什么条件?什么是共有产权房?下面为大家介绍一下。
北京市共有产权房申请需要什么条件?
1、户籍限制:家庭成员在本市实际居住,具有本市城镇常住户口连续满3年,且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年。
2、收入标准:以3人家庭为例,原政策规定,人均月可支配收入在1600元以下(含1600元)、人均财产在5万元以下(含5万元)的才可以申请,而按照新政策,家庭人均月可支配收入在2100元以下(含2100元)、人均财产在8万元以下(含8万元)的可以申请。
3、住房标准:原有住房建筑面积低于15平方米的2人申请家庭,购买一套二居室;其他2人申请家庭,购买一套二居室。
4、行为限制:家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为,但家庭成员之间住房赠与行为除外。
5、年龄限制:同时符合上述标准,具有完全民事行为能力的单身人士(包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士),男性年满28周岁、女性年满25周岁,可以单独申请购买经适房。
什么是共有产权房?
“共有产权房”,是指中低收入住房困难家庭购房时,可按个人与政府的出资比例,共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分,市民可向政府“赎回”产权。其用地由划拨改为出让,将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策,显化为政府出资,形成政府产权。
共有产权住房本身就是商品房,个人产权部分的权利和普通商品房一样,整个住房的个人出资额等同于相同面积传统经济适用房的价格,购房人不仅不会多出钱,而且个人产权部分的出资额还略低于购买同面积商品房,并享受商品房的保值、增值,不会像传统经济适用房那样失去了购买商品房的机会成本。
以上就是关于“北京市共有产权房申请需要什么条件?什么是共有产权房”的相关介绍,在购买房屋的时候,要先了解一下房屋申请的条件和政策,如果自己符合条件的话就可以进行申请,得到批准后就可以根据自己的情况来选择房屋来。

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观点地产网 政策再一次在假期前到来。
2020年12月31日,北京市规划和自然资源委发布了《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》,宣布在3宗地块试点施行“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。
观点地产新媒体获知,这种供地方式亦被称为北京的“新型共有产权房”,在上市5年后可自由买卖,政府所持份额不参与买卖溢价,是共有产权房政策上的一次“进化”。
2020年已经结束,距离2017年《北京市共有产权住房管理暂行办法》的出台已有3年时间。回顾过往,这3年是北京市的共有产权房供地井喷、集中入市的3年,也是践行“房住不炒”总目标、政策不断更新迭代的3年。
温故而知新,只有正确认识历史,才能更好开创未来;只有不断细化、优化,才能更好地完善住房保障制度。
历史:“保基本”与养老试点
公开资料显示,共有产权房属于保障房的一种,最早始于2007年江苏省淮安市,由政府产权分摊减轻无房家庭出资负担,根据住房需求家庭的困难程度决定分摊比例,其中困难家庭出资比例最低不少于50%;同时,限定套型面积,如家庭人口3人控制在60平方米左右,最高不超90平方米。
在共有产权房的退出环节上,政府享有优先权,即按照评估价回购个人的产权;或者在房屋再上市交易环节,按比例获得增值收益。
2009年底,上海也在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点;到了2014年6月,住房城乡建设部表示,北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市为全国共有产权住房试点城市。
具体到首都北京一地,虽然2017年才正式出台《北京市共有产权住房管理暂行办法》,但早在2013年关于北京市自住型商品房政策(京建发〔2013〕510号)中提到,自住商品房最终明确为“共有产权性质的住房”,面向全市符合限购条件的中低收入家庭,限制购买一套自住型商品住房。
按照政策要求,自住型商品住房套型建筑面积以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不超140平方米;销售均价原则上比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右。
彼时,有两类家庭享有优先购买的权利:一是北京市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女),其中单身人士须年满25周岁;二是经济适用住房(2008年退出)、限价商品住房轮候家庭。
虽然限定5年内不得上市交易、交易所得款项应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款、转让后不得再次购买自住型商品住房、骗购家庭限制5年内不得在本市购买住房,民间套利行为仍然存在、仍有许多无房家庭难以通过摇号购得数量有限的自住型商品住房。
在历史的长河中摸索,进一步的优化和调整在所难免。在撼动北京二手房成交、影响至今的“9·30新政”出台前10天,北京市住建委等4个部门共同制定了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(《办法》),并对《办法》征求意见情况进行了公示。
单身年龄从25周岁提高到30周岁、有住房家庭夫妻离异的离婚年限调整为3年以上、骗购家庭购买北京住房限制年限由5年提高到10年……《办法》保留了上市5年后可以自由交易、政府享有优先购买权、转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭及所占房屋产权份额比例不变等要求,对于购房年龄、无房离异家庭等方面进行了细化和修改,并新增了若干限制:
一是,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源不少于30%;二是,每套房屋的销售价格可在销售均价上下浮动5%;三是,申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同,累计两次及以上的,3年内不得再次申购共有产权住房。
同时,《办法》的覆盖范围也延展到此前老政策下的产物:未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房,以及政府收购的各类政策性住房再次销售。
共有产权也从纯粹的住宅推广到了养老试点。据北京市民政局披露,截至2017年9月,北京市首个共有产权养老设施试点“恭和养老中心”365套共有产权养老住房已有143户入职,产权持有者都将拥有50年的“不动产登记证”,每个家庭必须有60岁以上老年人居住,由购买者持95%、养老服务企业乐成养老持5%。
其中,入住的老年人可以享受由企业提供的配套医疗、护理、餐饮等公共服务,养老住房可以上市自由交易,其持有份额亦可由子女等后辈及亲属继承。
2017年,北京市商品住宅用地供应量达到721公顷,其中共有产权住房用地供应量207公顷、占总供应量的28.7%,完成计划指标的104%。
2018年,北京市住建委就《关于加强限房价项目销售管理的通知》公开征求意见,进一步完善共有产权房相关制度:一是,限房价项目可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房;二是,具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的,建筑面积大于140平米的住房可向具备北京市购房资格的无房居民家庭进行销售。
此外,人民银行营业管理部等通知明确了北京共有产权住房贷款首付比例(不低于30%),不适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例(不低于60%)参照普通住房执行。在《关于深化京台经济文化交流合作的若干措施》中,满足条件的台胞也可在京购自住房或共有产权房。
因为利润相对薄弱、入市条件多,共有产权地块在2018年频频流拍。截至2019年6月,北京全市累计有共有产权住房项目64个,提供房源约6.55万套;还有11个项目处于土地挂牌阶段,预计可提供房源约2.1万套。这离当初北京市住建委所设想的2017-2021年“年均提供5万套住房”存在一定差距。
更新:政府不收租金及交易增值部分
《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》中所提到的地块分别为海淀区海淀镇树村B-1南北两宗棚改地块、朝阳区金盏乡小店村宅地,总起始价为118亿元。
其中,树村棚户区改造B-1南地块建设用地面积5.26万平方米,规划建筑面积≤83160平方米,起始价55.9亿元,折合楼面价67219.82元/平方米; B-1北地块建设用地面积5.7万平方米,规划建筑面积≤92371平方米,起始价62.1亿元,折合楼面价67228.89元/平方米。两宗地块居住用途全部用于建设商品住房,不设定房屋销售限价及户型限制要求,政府持有商品住宅产权份额起始竞报份额为5%,之后竞报阶梯为0.3%。
北京市朝阳区金盏乡小店村3005-08地块,用地性质为R2二类居住用地,预申请受理时间自2020年10月30日起至2020年11月30日止,建设用地面积38953.296平方米,建筑控制规模≤50639平方米,起始价25.83亿元,政府持有商品住宅产权份额起始竞报份额为0.3%,之后竞报阶梯为0.3%。
根据《补充公告》,上述地块设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序;同时,设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额,当现场竞报达到设定的预设份额时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。至于政府持有商品住宅产权的预设份额,业内猜测“地价向下、份额向上”的可能性更大一些。
在销售对象上,仍是面向符合本市商品住房限购政策的家庭销售。虽然3宗地块并未位于通州区,《补充公告》也未漏下“其中购买通州区住房的家庭,须符合通州区商品住房限购政策”这一条。
在销售价格方面,该类住房首次上市时的申报价格为100%产权的房屋价格,购房人需支付的购房款为上述房屋销售价格乘以购房人持有产权份额,该购房款为开发建设单位所获得的全部收入。在首次售房时政府持有商品住宅产权份额部分无需支付购房款。
在转让方面,在取得不动产权证满5年后,可按市场价格转让所持有的房屋产权份额,政府持有份额也将一并转让,但政府只按持有份额的原值取得购房款,不再收取增值收益。同时,转让对象为符合本市商品住房限购政策的家庭,其获得的房屋产权份额比例升至100%。
在租金和抵押方面,明确已购住房可用于出租,其租金收益全额归购房人所有;购房人可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。
但值得注意的是,所谓的“新型共有产权房”目前仅限于上述《补充公告》中所提到的3宗地块,在北京市住建委“共有产权住房”主题服务网站中,关于政策要点解读的内容还是以2017年《办法》为准。
共有产权住房购房人和代持机构,仍然不得将拥有的产权份额分割转让给他人;不得违反《办法》规定,擅自转让、出租、出借共有产权住房。已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分,且在购房合同中约定。
关于共有产权养老设施试点,据观点地产新媒体获知,这类试点仍在谨慎扩散中——基于双桥恭和家园试点模式的成功落地与运营经验,2021年,乐成养老计划于北京通州区半推出壁店恭和家园2.0版本,从精品服务、品质康养、美好生活三个层面,在社区规划、配套、户型设计等方面进行全新升级,打造品质康养服务与人文生活相结合的生态社区,满足更多长辈的美好生活愿景。
据乐成集团介绍,半壁店恭和家园位于通州区怡乐中路与京洲北街十字路口西侧,整体建筑面积约16.7万平方米,规划共有产权养老公寓5栋、876户以及照料中心211间,同时配套公园、商业设施、幼儿园。
共有产权的下一步将会怎么走?会不会继续扩大到更多养老社区?这些我们目前仍无从得知。但在共有产权房之外,集体土地的入市也在加速:据北京市住建委副主任张国伟介绍,2021年计划向市场供应集租房约5000套,重点解决新北京市民等群体过渡性居住需求。
张国伟同时表示,北京市将优化共有产权住房项目选址,在新城区域交通方便、配套完善地区优先供应,按需配置共有产权住房地块、布局和供应时序,带动中心城区人口向新城转移,实现职住平衡。

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